헬리오시티

지인이 여기사는데, 집찾아가기 힘들었다는...ㅠㅠ

서울특별시 송파구 가락동에 위치한 가락시영아파트(134개동/1980년 준공/6,600세대)를 재건축한 9,510세대 규모의 대단지 아파트. HDC현대산업개발, 현대건설, 삼성물산 건설부문 총 3사가 공동으로 시공하였다. 이 아파트는 재건축 당시 단군이래 최대 규모의 재건축이라고 불렸으며, 올림픽파크 포레온 입주 이전까지 단일필지 아파트 중 가장 세대수가 많은 아파트 단지였다.

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국내 아파트 시가총액 1위이다.2022년 8월 KB 분석결과 시가총액 17.35조 원으로 코스피 18위 기업과 비슷하다.

단지 배치도

1단지(101 ~ 112동), 2단지(201 ~ 202동, 206 ~ 209동, 217 ~ 219동)은 현대건설, 2단지(203 ~ 205동, 210 ~ 216동), 3단지(301 ~ 318동), 4단지(401 ~ 402동, 406 ~ 409동, 414 ~ 416동)은 삼성물산 건설부문, 4단지(403 ~ 405동, 410 ~ 413동, 417 ~ 418동), 5단지(501 ~ 517동)은 HDC현대산업개발이 건설하였고 각각 2,780세대, 4,026세대, 2,704세대를 이루고 있다.

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단지 정보

헬리오시티 주변 구역은 모두 저층구역이다. 이는 헬리오시티 이름에서 부터 잘 나타난다. 헬리오(Helio) 시티(City)는 해가 잘 드는 곳, 해의 세상을 의미한다. 한국어로는 양지(陽地)마을, 순우리말로는 해누리가 된다. 헬리오시티 주변 구역이 모두 5층이하의 저층이여서 햇볕이 잘 든다. 맑은 날에는 남쪽으로는 가락시장이 보이며, 북서쪽으로 코엑스 트레이드타워, 북쪽으로 롯데월드타워가 보이고 서쪽으로 탄천과 대모산이 보인다. 중정(中庭)형 아파트단지로 가운데는 4천 평의 정원이 있고 단지 외곽위주로 아파트를 배치해 단지에서 산책하면 막힌 것 없이 멀리까지 보인다.

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헬리오시티의 주민 세대수가 대략 만세대 정도로, 10,000세대 단위의 편의성 때문에 부동산 업계에서는 헬리오시티 2배급 규모의 신도시와 같은 표현이 자주 사용된다. 이와 비슷한 사례로 100,000세대를 의미하는 도량형인 분당급 신도시라는 표현이 있다. 최근 타지역에서 무량판구조가 문제되고있는데, 헬리오시티는 벽식구조다.

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가락시영아파트의 노후화로 1990년대 부터 재건축/재개발을 지속적으로 추진

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여기는 2008년부터 일찌감치 선(先)이주가 시작되었지만 2014년까지도 300여 가구가 이주하지 않아 4년 가까이 유령도시 상태로 있었다.

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특히 박원순 시장 당선 이후 재건축 지연정책을 시행하였다. 이런 정책으로 여유자금이 없는 서민들은 10평짜리 아파트를 팔고 다른지역 넓은 아파트로 많이 이주하여 대부분의 집주인이 바뀌었다. 당장 팔아도 30~50평형의 넓고 편한 신도시 아파트를 매입할 수 있는 상황에서 언제 진행될 지 모르는 재건축을 위해 오래되고 좁은 10평짜리 아파트를 계속 투자하기는 서민입장에서는 불가능에 가깝다. 이로인해 비슷한 시기 추진된 잠실, 신천이나 개포에 비해 손바뀜된 비율이 높다. 이런 서민들이 판매한 매물들은 대치동과 가까운 지리적인 특징 때문에 학부모가 된 대치동 키즈들이 보통 매수하였고, 그들이 입주했다. 강남에 살면서 자식들에게 재건축되는 가락시영을 사준 경우가 많아 리치들이 많이 산다.

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2015년 1월 서울특별시청으로부터 관리처분인가를 받아 사업이 가능하게 되었다. 이에 2015년 9월 착공허가를 받은 이후 착공, 11월 분양 주택청약을 받고, 2018년 12월 완공되었다. 12월 31일부터 순차적으로 입주가 시작된다.

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학군

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초등학교	가락초(64%)	해누리초(36%)
중학교	해누리중(100%)
고등학교(남학생)	특목자사고(34%)	일반고(65%) 배명고(이과), 가락고(문과)
고등학교(여학생)	특목자사고(13%)	일반고(84%) 잠실여고(이과), 가락고(문과)
학원가	헬리오학원가, 방이동학원가, 대치동학원가

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교육열이 상당히 강하고 중고등 학군이 우수하다. 대치동까지 5 ~ 10분 정도로 가까워 교육에 관심있는 학부모들이 헬리오시티로 많이 이주한 것이 한 가지 이유이다. 헬리오시티와 붙어있는 잠실여고 의대 진학실적은 송파구 1위이며, 자사고와 가깝다. 중학교도 해누리중학교의 특목고 진학률은 2021년 송파구 1위이다. 아파트 입주 3년동안 50개가 넘는 학원들이 새로 생겼으며 계속 더 늘어나고 있다. 대치동과 가까워 대치동 학원에서 운행하는 학원셔틀버스도 많다. 대중교통도 4312번 버스의 헬리오시티 탑승객은 평일 60%, 주말 70%가 대치동 학원가 이용자이다.

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같은 아파트단지에 살아도 초등학교는 주소에 따라 단지 내에 있는 가락초등학교, 해누리초등학교 두곳으로 나눠 배정된다. 대부분은 두 학교간 선호도의 차이는 없다. 일부 극성맞은 학부모는 중학생과 등교동선이 겹치는 해누리초 보다는 중학생들은 마주칠 일이 없는 가락초를 더 선호하여, 가락초등학교 로 배정되는 아파트가 50,000,000 ~ 100,000,000원 가량 더 비싸다. 그러나 해누리초 학교측도 이를 알기에 등교 후에는 중학생과 초등학생을 철저하게 분리하여 마주칠 일을 없게 하므로 이와 관련하여 걱정할 필요는 없다. 가락초등학교나 해누리초등학교를 졸업하면 해누리중으로 배정받지만 가락초가 규모가 더 크므로 해누리중의 70%는 가락초 출신이다. 해누리초, 해누리중, 고등학교 예정 공터, 책박물관은 아파트가 있던 곳으로 헬리오시티 단지 주민들의 땅이었으나 교육시설 건설 명목으로 주민들의 반강제기부를 받아 교육시설을 짓게 되었다.

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해누리중학교 남학생들이 가장 많이 진학하는 학교는 중동고등학교이다. 그러다보니 중동고등학교는 매년 해누리중학교에 방문하여 중동고 입학설명회를 진행한다. 자사고인 중동고가 해누리중에서 가장 많이 진학하는 고등학교일 정도로 자사고 진학비율이 높다. 해누리중학교 남학생의 절반 정도는 특목고나 자사고로 진학한다. 이처럼 남학생 특목고진학률이 높아 헬리오시티는 남학생 학부모들이 선호한다. 가락초와 해누리초의 남학생비율은 대치 은마아파트와 비슷한 수준으로 높다.

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반면에 해누리중학교에서 남학생의 일반고진학은 많지 않다. 중간에 못드는 학생들과 내신을 목표로하는 일부 최상위권 정도만 일반고로 진학한다. 대치동 학교보다 내신받기 수월하면서 대치동 학원은 다니기 쉬운 근(近)대치 학군이라 불린다. 일반고로 진학하는 남학생은 보통 이과는 배명고로 문과는 가락고로 지원하여 진학한다. 배명고는 남자고등학교라서 가락고보다 이과비율이 높고 가락고는 남녀공학이라서 문과비율이 높은 학교이다. 보성고와 배명고는 100년 역사의 명문사학으로서 송파구를 대표하는 명문고였다.일부는 경기고, 단대부고, 중산고 등 강남권 학교로 배정이 나서 예상치 못한 배정결과를 받고 당황한다.

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절반가량 특목고와 자사고에 진학하는 남학생과 달리 여학생은 특목고와 자사고 진학률은 10% 내외로 높지 않다. 보통의 여학생은 문과성향이 높아 가락고를 선호하나 문과생들이 선호하는 가락고에 배정받지 못하고 대부분 헬리오시티에서 가까운 잠실여자고등학교로 진학한다. 잠실여고의 2022년 의대 진학실적은 송파구 1위로 전국 30위권일 정도로 대입실적이 매우 우수하다. 하지만 이는 특별반을 비롯한 이과 상위권 만을 위한 차별화된 교육의 결과로, 이과가 아닌 문과 학생들은 잠실여고보다 가락고를 더 선호한다. 또 잠실여고는 상위권이 너무 많아 내신관리가 매우 힘들다는 단점이 있다.

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아파트단지가 강남과 가까워 과거 1999년 이전 근거리 기반 고등학교 임의배정 시절에는 오히려 송파구의 고등학교보다 대부분 강남구의 고등학교로 많이 배정됐다. 1999년 이후로는 고등학교 지원제도 도입 이후 송파구 고등학교로 진학하는 비중이 대부분을 차지하며 사실상 8학군 배정은 사라지고 송파구 6학군 내 배정 확률이 기하급수적으로 높아지게 되었다.[8] 2022년 지방선거에서 더불어민주당 이태성 시의원 후보가 명문고 유치위원회를 발족하여 가락초 옆에 사립고를 유치하겠다고 공약을 내세웠다. 이와 비슷한 사례가 잠실엘스 단지내에 위치한 잠일고등학교로 엘스입주 후 장기간 방치하다 몇년 뒤에 잠일고가 개교했다.

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가락초등학교는 재건축으로 인해 휴교했다가 입주에 따라 다시 개교하였다. 재건축 기간동안 학교 교실은 잠시 가락1동 주민센터로 쓰였다. 해누리초등학교와 해누리중학교는 서울 최초의 초중등 통합운영학교로 2019년 3월 개교하였다. 해누리초중이음학교는 지금은 초등학교 중학교 같이 있지만, 인구 구조에 따라 초등학생이 줄어들면 중학교로 개편될 예정이다.

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상권

단지 규모가 큰 만큼 단지의 상권도 큰 편이다. 헬리오시티 상권은 크게 고급화를 내세우는 단지 북쪽(헬리오 학원가) 상권과, 가성비를 내세우는 단지 동쪽(헬리오 메인상가) 상권으로 나뉜다.

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핼리오시티 주민들은 입주한 학원으로 상가 건물을 부른다. 영본어학원 건물 몇층의 필라테스, CMS건물 1층 카페, 아발론랭콘 건물 2층 식당, 수학의힘 건물 이런방식이다. 입주시킨 학원이 곧 그 상가건물의 브랜드이기에 상가 건물주들은 유명학원을 유치하려고 많은 노력을 한다. 비록 입지가 안좋더라도 이름있는 학원을 유치하면 바로 주민들에게 인지도 높은 상가건물이 된다.

새로 개업을 한다면 카페건 마트건 상점이 깔끔해 보이는지 생각해보는 게 좋다. 아무래도 신축아파트를 선호하는 입주민의 특성상 깔끔하고 고급스러워보이는 상점만 선호된다. 건물의 청결도나 매장의 인테리어와 청결도가 고객에 크게 영향을 준다. 그런 이유로 기존에 있던 상가 건물을 헐고 다시 새로 짓는 점포들이 많다. 깔끔하다고 무조건 잘 되는 건 아니지만, 깔끔하지 않으면 영업이 어렵다.

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헬리오시티의 상권은 자영업자의 무덤으로 유명하다. 까탈스러운 주민들의 요구를 충족시키기는 상당히 어렵고 1만세대 상권을 노리는 경쟁자도 많다. 깨끗하지 않다고 안가고, 학원주변에서 시끄럽게 영업한다고 불매운동하고 주민들의 성향은 다른지역에 비해 상당히 까탈스럽다. 또 헬리오 주변 4곳의 마트가 서로 경쟁하고 있으며, 파리바게뜨 3곳과 우리은행 2곳이 헬리오시티를 끼고 있을 정도로 경쟁자가 많다.

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커뮤니티 시설과 중복되면 아무리 주민들이 선호하는 업종이어도 영업이 쉽지 않다. 카페를 좋아하는 주민들의 성향이 강해 카페 영업은 매우 잘된다. 고급스럽거나 특색있는 카페는 항상 사람이 많다. 초저가 커피도 유동인구가 많은 송파역 메인상가에서 인기가 많다. 하지만 아파트 커뮤니티 시설에서는 이디야의 퀄리티로 2000원에 아이스아메리카노 판매하니 인근 중저가형 카페는 인기가 없다. 마찬가지로 한달 이용료 만원의 아파트 내부 헬스장과 경쟁하기는 쉽지 않다.

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비하인드

• 주민 연령이 상당히 젊다. 특히 5세 이하 비율은 서울시 426개 동 가운데 8위이며, 70세 이상 비율은 421위로 어린아이가 있는 젊은 부부가 많이 거주하고 노년층 비율은 매우 적다. 이는 송파구의 연령이 다른 자치구에 비해 젊은 편인걸 고려해도 많이 젊다.반면 같은 가락1동의 동부센트레빌은 헬리오시티와 다르게 장년층과 노년층 비율이 두텁다.
• 자녀 교육에 관심이 매우 강한 단지여서 대부분의 공약과 정책이 학생과 학부모들에게 맞춰져있다. 특히 혁신학교에 반대하는 주민들의 가락초등학교 혁신학교 반대시위는 이러한 현상을 더욱 강화시켰다. 여기의 더불어민주당 송기호 후보는 사립고등학교를 유치하고, 교육문화센터를 설치하는 것을 공약으로 내세웠다.

• 동부센트레빌은 '가락원호주공아파트'라는 별도의 아파트 단지였다. 원래는 담장도 없었고 같은 단지마냥 학교도 같이 다니고 한 단지처럼 생활하던 아파트 단지여서 같이 재건축을 하자는 의견도 있었지만, 소규모 단지였던 덕에 가락시영 재건축이 표류하는 동안 원호아파트만 잽싸게 재건축을 해 동부센트레빌로 새로 지어졌다. 가락시영이 있을 적에는 단지간의 비교우위 덕에 좋은 단지라는 평가를 받고 별도의 담장도 설치했으나, 헬리오시티 재건축으로 인해 평이 떨어진 상황이다. 2020년 9월 현재 동부센트레빌과의 경계에는 동부센트레빌에서 조성한 담장만 존재해서 헬리오시티에서도 담장을 쳐야한다는 주장이 나오고 있다.
• 단지 바로 위에 위치한 송파 동부센트레빌 주민들의 일조권 침해, 공사 중 피해가 문제가 되었다. 먼저 재건축공사가 진행된 동부센트레빌이 발생시킨 피해는 가락아파트 주민들에게 보상금을 주는 것으로 해결되었다. 이후 이와 마찬가지로 동부센트레빌에 대한 피해도 보상금을 주는 것으로 해결되었다.
• 원래 단지 내에 우체국, 동사무소, 파출소가 모두 있었지만, 공사하면서 사라진 이후 입주하면서 가락1동 주민센터가 새로 생겼고 뒤이어 우편취급국이 주상가에 입점하였다.

• 최신식 아파트임에도 특등급이 아닌 1등급이며, 인터넷은 FTTH가 아닌 FTTB/FTTC방식으로 서비스된다. 그래도, KT 에서 2.5기가 및 5기가 인터넷 서비스를 제공하기에 돈만 내면 고속 인터넷을 이용할 수 있다.
• 초기에 부동산 업자들간의 경쟁이 심해 허위매물이 많았다. 허위매물 단속을 시작하자 매물 91%가 급감했다. 8월 27일-과태료단속에 매물 91% 감소 9월 4일-전세값 8억 올랐다
• 송파대로를 마주보고 있는 단지들은 매일 밤마다 차 소리와 오토바이 소리 때문에 소음문제를 겪고 있다. 특히 인근 고등학생 폭주족 탓이 크다.
• 단지가 워낙 넓은 데다 찾기 힘든 탓에 배달부가 기피하는 아파트 중 하나이다. 오토바이 진입도 힘들고 일부 구간은 걸어가야 하기 때문에 배달료가 같은 거리에 비해 몇 백원 더 비싸게 책정되어도 기피한다.

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